コロナ禍前に取引のあったお客様から、空き家になっている家を解体したいので相談にのってくれという依頼がありました。

現地を確認すると、空き家となってからかなり時間が経っているようでした。

解体の理由は、もう住むことも無いし、現状のままだとお隣さんに迷惑が掛かるとということでした。

早速いろいろ調査したところ、空き家を解体することに対して市役所の補助金制度が使えそうなことが分かりました。

そのことを依頼者にお伝えしたところ、利用したということでしたので申請書等々を取り寄せ、手続きを開始しました。

補助金申請の前段で、耐震診断を受けなければならないことやその結果により補助金申請が不可のケースもあるということでした。

しかし、見るからに耐震構造ではないと分かるのですが、そういう手続きを経ないといけないので時間もかかりましたが、結局、申請が可能(耐震性能がない状態であること)ということの結果でした。

次に、補助金の申請(申請書・案内図・現地の写真等)を行いました。

同時に解体業者3社から見積もりを取り、業者の選定作業です。

業者が決まって、請負契約の締結し、その契約書写しを役所に提出。

工事が始まり、工事前・工事中・工事完了後に写真を撮り、指定の台紙に貼って提出。

最後に、補助金の振込口座の書類を提出して役所関係はようやく終了。

合計５回ほど市役所に足を運びました。

インターネットで申請書類はダウンロードできるのですが、提出は直接持参でハイテク＆ロウテクの申請行為制度になっていました。

最後は、建物の滅失登記ですが、抵当権が設定されていたためその登記申請の後、滅失登記申請という流れとなりました。

7月にお話があり、全て終わったのは１２月に入ってでした。

弟さんの借金で今住んでいる家が競売にかかってしまっている友人がいるので、相談にのってあげて欲しいという依頼がありました。

ご本人(Aさん)に連絡を取って、事情を聴いてみますと次のような経緯のようでした。

Aさんが住んでいる競売にかかった住宅は、お父様の相続時にお母様と姉弟の3人で共有の形で相続し、その形で登記もそのようになっている。

そして、弟様が20年ほど前に金融機関から借り入れをしたものの返済を放置したため、今回金融機関の債権回収会社から弟様の持ち分に対して競売が申し立てられたということでした。

当初の私への依頼は、土地建物の評価査定をして欲しいということでした。理由を確認しますと、交渉を依頼している弁護士からどの程度の価値があるか確認するためということでした。

法務局関係の調査を行い、周辺事例の収集を行い、現地にも赴き市場性の確認などを行いました。

そして、Aさんにもお会いして改めてお話をよくよくお聞きしました。

競売にかかってからは、いろいろな業者が飛び込みで何人も訪ねてくるのでほとほと困っているようでした。

そして、弟様の負債の金額はどのくらいか、そしてその金額はご用意できるか？等をお聞きしました。

負債はそれほど大きな金額でもなく、また、その金額は用意できるということでしたので少々安心しました。

それを確認したうえで、すぐに弁護士を通じて負債を支払ってしまい、競売を取り下げてもらう手続きをした方が良いこと、さらに、弟様から代理弁済をした金額で持ち分を買取ってしまい、共有関係から離脱する形を作ることをした方が良いことをアドバイスさせてもらいました。

後日、そういう形を採ったということで一件落着でした。

結局、依頼された価格査定は必要なかったのですが、一応、依頼されて着手していましたので作成しお届けして、報酬も3万円ほどですが、少々、気が引けたのは事実です)頂戴いたしました。

初めから判っていれば、アドバイスだけで済んだ案件ということでした。

今回は、事情があってアパートを探している方（会社にお勤めの社会人女性、子供あり）への対応内容です。

知り合いの人からの紹介で、これこれの事情で明日にでも入居できる物件を紹介をして欲しいということでした。この時点で、希望賃料や間取りも明確でした。

基本的には、明日入居できる物件と言ってもそういうスケジュール感では賃貸物件には入居できません。

しかし、その事情というのがご主人からのDV関係という事情でしたのでこれは何とかしてあげたいという気持ちになり、一般論を説明し、超特急でやりましょう！ということで取り組みました。

取り合えず、緊急避難的にホテル滞在をしていただき、希望に合う物件探しをして資料をメールでお送り、案内日(お話を頂いてより三日後)を決めて紹介者共々ご案内をいたしました。物件が決まってからは、私どもの強みです。

永く地域で仕事をしていますので相手の業者さんも旧知の仲なので「こういう事情だから何とか早めの作業で頼むよ」という形でお願いをしました。

結果、その業者さんの協力でお話しを頂いてから一週間後には入居することができました。

DVのこともありますのであまり詳しくは書けませんが、居場所を追いかけられない工夫もいくつかして、なかなかスリルのある仕事でした。

※写真のアパートは、実際に契約したアパートではありません。

駐車場として当社が管理している土地があります。

これまで、１台しか駐車していなかったのですが、その１台の利用者が解約したいと申し入れをしてきましたので、少々、その土地の利用形態を考えなおしてみました。

住宅の立ち並ぶ、地域ですから駐車場としての需要も低い地域です。そこで、建築用資材置き場として利用者を募集することとしました。

そうしましたら、募集開始から１週間で申し込みをいただきました。建設業界で勤めていた方が会社を辞めて、起業する方が結構いるものです。お陰さまで成約となりました。

この土地は５０坪程度の広さですが、駐車場として利用する場合は５０坪÷７坪（出入りを考えると１台当たり７坪が必要です）と言うことで７台駐車できることになるのですが、需要の無い地域ですから、これまで１台（１台＝￥7,000-）しか利用されていなかったわけです。それが、資材き場として賃料を８万円で募集したところ、それが運よく決めることができたのです。つまり、これまでの１１倍を超える賃料が確保できるようになったことになります。周辺地域の状況をよく分析して、利用用途を考えなければ成約に結び付きません。

お陰さまで、土地所有者さんからは大変喜ばれいい仕事ができたと感じています。

当社で管理している貸土地をご利用いただいている建設業（足場レンタル会社）さんから、今回外人さんを雇うことになったのでその住まいを探して欲しいと言う依頼がありました。

当初は、依頼者も賃貸住宅（アパート）想定していたようです。当社もその路線でいろいろ探しましたが、ハッキリ言って相談に乗ってくれる業者さん・家主さんはありませんでした。

そこで、一千万以下の売りマンションか、売るに出ている一戸建てがないか探してみました。幸いいくつかの物件がありましたので、ご紹介をさせていただきました。依頼者は当初、なんで買わなければならないのか？というような顔をしていましたが、購入出来れば資産にもなるし、何よりも共同住宅と違って苦情がこることが少ないだろうと言うことをお話ししましたところ、入居者からは賃料も取れるのでその資金でも返済ができると言うことを言って頂き、提案を理解していただきました。結果、写真の住宅を購入していただきました。この戸建てには、数人が住む予定だそいうです。

国の研修制度を利用して外国人の労働力を活用すると言う事案ですが、住宅面の制度設計がないままのスタートなので、苦しむのは雇い主そして私ども不動産業者です。既に海外から来た研修生さんも住み始めておりますが、今のところ問題はないようです。

庭内神祠(ていないしんし)と税務上は言うそうですが簡単に言うと、通常、民家などの庭の中に祠（ほこら）や、お社（やしろ）を建て神仏を祀る小規模な施設のことです。

平成２４年の東京地裁で庭内神祠は、相続税の非課税財産に該当するという判決があり相続税ついては掛らないということになりました。では、固定資産税・都市計画税はどうなのでしょうか…。

地元の知り合いから、何軒かで持っている稲荷様を何とか残したいということで取りあえず分筆しておきたいので測量屋さんを紹介してくれというお話しがありました。測量屋さんは、大学の後輩の土地家屋調査士に依頼しました。そこで、調査士さんとも話をして「境内地」に地目を変更すれば将来的にも固都税がかからなくなると考え、法務局に相談したところ「宗教法人登記がされていないので無理です」という答えでした。そこで、市役所に行き経緯経過を説明し、固都税を減免して欲しいことを話すと、神社庁の補助金申請をして、再度来て下さいと言うことでした。

その後、地元の神社の神主さんに確認すると年会費も掛ることや責任役員を選出し法人登記して下さいというお話でした。それでは、固都税を払った方が面倒がないということで一件落着のような雰囲気なってしまいました。
そこで考えたのが、相続税の非課税財産に該当するといことであれば、そもそも評価がないということであろうから、当然に固定資産税評価額もゼロのはず・・・。庭内神祠に関する固都税についていろいろ調べてみると、全国の自治体の中でも減免をしているところが多くありました。東京都の主税局でも２３区内の庭内神祠はいくつかの前提(大したことではありません)があるにしても減免しているようでした。そこで再度、役所に行って前記の内容を説明すると、役所内で検討し回答しますということになりました。

後日、頂いた回答は想像の通りでした。近所の皆さんにお役に立てた事例となり、大変嬉しい気持ちになりました。

不動尊、地蔵尊、道祖神、庚申塔、稲荷等で特定の者又は地域住民等の信仰の対象とされている庭内神祠をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。